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浅析房地产项目管理的问题及应对措施

本文摘要:概要:文章将融合笔者实践经验,对当前我国房地产开发项目管理中不存在的问题展开分析,并以此为基础探究其适当的应付措施,期望能为提高房地产项目管理水平贡献力量。关键词:房地产项目;项目管理;问题房地产开发项目是一项简单的系统工程,由于房地产具备极强的地域性,所以即便在同一个地区,但也不会因为项目定位与功能的有所不同,而造成项目的内容差距太远。

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概要:文章将融合笔者实践经验,对当前我国房地产开发项目管理中不存在的问题展开分析,并以此为基础探究其适当的应付措施,期望能为提高房地产项目管理水平贡献力量。关键词:房地产项目;项目管理;问题房地产开发项目是一项简单的系统工程,由于房地产具备极强的地域性,所以即便在同一个地区,但也不会因为项目定位与功能的有所不同,而造成项目的内容差距太远。

因此房地产项目的管理应当是全方面的,这就拒绝项目的管理者对明确项目展开战略性研究,研究准确的、科学的、符合实际的、可继续执行的项目管理目标计划,以保证房地产开发的各个环节需要顺利开展。然而,现阶段我国大部分房地产开发项目管理的水平仍尚待提升,不少房地产开发项目不存在着交房脱期、空置率低、货不对板、质量粗劣等问题。因此,十分有适当强化对房地产项目管理的研究与实践中,以保证房地产项目能合理的、有效地的利用各种资源,并具备可持续发展的潜力。

1房地产开发项目管理现存问题1.1忽略市场调研部分房地产开发商为了节约成本,一般来说在项目决策前做到下非常简单的项目前期市场调研,甚至有部分对外开放商必要省却市场调研环节,不做到设计研究,根据周边项目户型、楼型照猫画虎,导致产品同质化相当严重。这不易造成项目市场定位不许、项目销售通畅、回款较慢、效益劣等情况经常出现。造成该类现象的原因在于:(1)市场定位工作主体经常出现偏差。

市场定位的主体很广,牵涉到到个体业主、研究机构、高校、介咨询企业、房地产企业等。由于各个主体间的素质都各不相同,所以使得市场定位工作针对性较好,水平偏高,无法根据特定对象展开科学的调查、资料搜集和分析。

(2)创新能力严重不足。一是在展开市场定位时,过分特别强调个性化,而将项目瓦解了区域以及地块条件,未将该区域居民生活习惯、房地产市场物业特点考虑到在内。

二是盲目仿效其他房地产项目,无论是建筑平面布置、正立布置、景观布置或是营销理念与策略,皆是拷贝其他楼盘而来,使得项目缺少创意,缺少市场吸引力。1.2忽视项目设计阶段的成本掌控当前,我国部分房地产开发商仍不存在轻施工、重设计的观念,更为侧重于项目施工阶段的投资掌控,往往不会投放大量的人力、物力去估计或审查建筑安装工程造价,而忽视了对项目设计阶段的成本掌控,往往导致建设期投放过大的现象经常出现。

按照一般来说的惯例,实质上施工监理部门就应当是投资掌控部门,而这时候的图纸早已定型了,对于投资控制措施也不能在图纸的基础上对成本展开掌控。所以,在项目建设过程中,我们经常找到该类现象:要么是因为项目投资远大于预期导致资金周转艰难不得已复工;要么建筑质量强度不过关,要么是在作业途中找到无法与设计拒绝吻合,须要展开设计变更等。1.3项目分包转包相当严重在项目施工、完工收尾阶段,业主、分包工程的分包商与工程总承包商之间的对立大大加剧。其中分包转包是工程项目常见问题之一。

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分包不符合国家法律规范,多次转包的项目根本没不出有问题的。转包是违法的,必需禁令。

这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理导致的艰难。像房产研发这样的大型工程,现在多是由众多的分包施工单位分别与开发商签订合同的。但是,分包商虽然有所不同,但其多多少少都会不存在一定联系,所以各方利益某种程度都有牵涉到,如若没在第一时间展开管理与协商,则不易愈演愈烈对立。

融合笔者实践经验来说,施工中各分包单位经常出现互相扯皮、掐架的现象并不少见,往往被迫工程建设暂停。开发商被迫在中间展开调和。

一般来说都是通过出钱的方式来对各方争吵展开平息。不仅如此,在项目将要竣工验收阶段,各类现象更加有愈演愈烈之势,由于对外开放商与住户已签定交房合约,面对债权人追责的风险。

但施工单位一般来说不会在该阶段趁火打劫,逃跑合约细节不做到之处争吵一触即发。而此时开发商,面对着或符合施工单位拒绝,追加项目模块工程的投放,或延后交房时间,赔给住户违约金的二重自由选择。无论如何,在经常出现问题时,都是开发商的利益损毁。

2房地产项目管理的应付措施分析2.1强化房地产开发项目的市场调研工作房地产转入营销时代,开发商要在茫茫商海中脱颖而出,开发商首先要做三点:其一是作好市场调研工作。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上,融合区域特点,正确地对项目所在区域,房地产市场展开分析、预测和辨别,对消费群体、消费市场需求、消费能力和类似于物业供给状况等做出适当的定性和定量分析,对项目环境做出适当的评价,制订合理的房产项目研发策略。

简而言之,开发商必须在首先在调查的基础上作好定位,房子是回头高端还是终端定位,消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包括了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。

产品定位已完成以后就要做到经济可行性研究,分析投资与报酬。其三是解决问题房地产产品的差异化。

参考有数或正在研发的物业品质、档次、房型、标准等要素,根据对房地产市场发展趋势的辨别来确认本项目的要素特征,推崇产品创意工作,提升项目的市场吸引力。2.2推崇设计阶段的成本掌控设计阶段是项目建设的灵魂,不但是处置技术与经济关系的关键性环节,而且也是掌控项目投资的重点阶段,所以在方案确认的过程中,可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合展开对比,使设计工作人员某种程度可以在建筑物外观和功能上动脑筋,还可以在如何减少工程造价上多下点功夫。首先,改变施工、重设计的观念。其次,实行工程造价和设计方案结合的设计招标和设计费计取方法,将设计人员绩效与设计方案的经济性互为挂勾,提升设计人员成本掌控的自觉性与主动性。

再度,坚决以规划设计为重点展开项目的投资掌控,以很大的精力投放工程的规划和设计工作,展开设计方案的较为和改良。最后,强化与涉及部门的交流与协商工作,优化每个设施系统方案,从而确保房地产项目的经济效益。

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2.3推崇项目收尾阶段的项目管理工作首先,开发商可以通过理顺工程项目及工程各参与方的模块关系,减少项目收尾阶段的工作难度。其次,业主不应采行统一规划、具体方法实行的方法,分期分批展开招标。同时,在工程招投标文件及工程建设承包合同中具体能由总承包商已完成的工程内容尽量让总发包的组织施工。

总包向管理方向分化,分包则向专业施工分化。再度,开发商主持人分包工程的招投标工作并证实分包商,分包商与工程总承包商签定工程分包合约,开发商必需为首经验丰富的管理者和承包商去签定施工合约。并严苛容许项目的分包,对分包商的资质也必需审查。若找到转包情况必需及时取消。

最后,严苛具体各分包商的责任义务,并创建质量问题与工期问题的纠责机制,明确规定谁的问题谁负责管理,谁推迟工期谁承担责任。才能尽量避免项目的模块工程的利益纠纷问题。参考文献[1]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段不存在的问题[J].民营科技,2009(6).[2]李童.房地产项目管理中的有效地掌控问题研究[J].硅谷,2011(2).[3]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中不存在问题思维[J].价值工程,2012,31(26)..。


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